Kupovina prvog stana je jedno od najvažnijih i najemotivnijih iskustava u životu svakog pojedinca. Bez obzira na to da li stan kupujete za sopstvene potrebe ili kao investiciju, ovaj proces zahteva temeljnu pripremu, poznavanje zakonske regulative i pažljivo razumevanje svakog koraka u kupoprodajnom procesu. Budući da je reč o velikoj finansijskoj odluci, neophodno je da budete dobro informisani kako biste izbegli pravne i finansijske rizike. U nastavku vam donosimo vodič kroz sve ključne aspekte kupovine prvog stana.
Odabir lokacije i vrednovanje nekretnine
Izbor lokacije igra ključnu ulogu u procesu kupovine stana – ne samo zbog vašeg svakodnevnog komfora, već i zbog dugoročne vrednosti nekretnine. Lokacija direktno utiče na cenu, ali i na budući potencijal nekretnine, posebno ako razmišljate o prodaji ili izdavanju stana u budućnosti. Važno je da prilikom razmatranja lokacije obratite pažnju na blizinu javnog prevoza, škola, vrtića, zdravstvenih ustanova i trgovinskih objekata.
Ako ste u potrazi za nekretninom u turistički razvijenim mestima, nekretnine u Vrnjačkoj Banji predstavljaju odličnu opciju. Ova lokacija nudi izvanredan spoj kvaliteta života i investicionog potencijala, zahvaljujući svojoj popularnosti kao banjski centar.
Osim same lokacije, trebalo bi da procenite i stanje nekretnine. Da li je stan novogradnja ili starogradnja? Kakvi su troškovi održavanja zgrade? Da li su potrebne dodatne investicije u renoviranje? Ovi faktori značajno utiču na ukupan budžet i kvalitet stanovanja.
Takođe, proverite urbanističke planove – budući infrastrukturni projekti u okolini mogu znatno povećati vrednost nekretnine, ali i narušiti mirno okruženje. Angažovanje lokalnog agenta za nekretnine može pomoći u prikupljanju pouzdanih informacija o naselju i tržištu.
Pravni aspekti i ključna dokumentacija
Jedan od najvažnijih koraka u procesu kupovine stana jeste provera dokumentacije i razumevanje pravne strane transakcije. Bez uredne dokumentacije i poštovanja zakonskih procedura, kupac može doći u ozbiljan pravni problem, uključujući situacije u kojima stan ima više vlasnika, nerešene sudske sporove ili hipoteke.
Najvažniji dokument prilikom kupovine jeste ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, koji mora biti sačinjen u pisanom obliku i overen kod javnog beležnika. Ugovor mora sadržavati tačne podatke o prodavcu i kupcu, opis nepokretnosti, cenu, način plaćanja i rokove. U ovom dokumentu se preciziraju i obaveze obe strane, uključujući rokove za predaju stana i prenosa vlasništva.
Pre zaključivanja ugovora, važno je pribaviti izvod iz lista nepokretnosti (tzv. vlasnički list), kako biste proverili da li je prodavac zaista vlasnik stana i da li postoji neka zabeležba ili teret, kao što je hipoteka, sudski spor ili zabrana otuđenja. Takođe je preporučljivo proveriti urbanističku dozvolu i građevinsku dozvolu ako kupujete novogradnju.
Kupac i prodavac mogu samostalno sačiniti ugovor, ali je svakako preporučljivo angažovati pravnika ili advokata specijalizovanog za promet nepokretnosti, koji će proveriti validnost svih dokumenata i zaštititi vaše interese.
Ključ od ulaznih vrata u stan
Finansiranje i krediti – kako do stana?
Kupovina stana podrazumeva značajnu finansijsku investiciju, pa većina kupaca pribegava stambenim kreditima. Prvi korak je analiza vaših finansijskih mogućnosti i učešća koje možete da obezbedite – većina banaka u Srbiji zahteva učešće od minimum 20% od vrednosti nekretnine. Što je veće učešće, uslovi kredita su povoljniji.
Nakon toga, potrebno je prikupiti dokumentaciju za apliciranje kod banke. Ovo uključuje dokaze o zaposlenju i primanjima, izvode iz banke, kao i dokumentaciju o nekretnini koju kupujete. Banka će izvršiti procenu vrednosti stana putem licenciranog procenitelja i na osnovu toga odobriti iznos kredita.
Jednom kada dobijete odobrenje kredita, banka će učestvovati u samom kupoprodajnom procesu – uplaćivanjem sredstava na namenski račun, najčešće posle overe ugovora. Ugovor o hipoteci i solemnizacija su obavezni deo procesa kada se stan kupuje kreditom, a nekretnina će biti zalog banci do otplate celokupnog iznosa.
Ne zaboravite da uračunate i dodatne troškove: taksu za overu ugovora kod notara, taksu za upis vlasništva u katastar, kao i troškove advokata i agencije. Svi ovi iznosi zajedno mogu činiti i do 3% ukupne vrednosti nekretnine.
Prenos vlasništva i upis u katastar
Prenos vlasništva nije automatski zaključen potpisivanjem ugovora – neophodan je upis u katastar nepokretnosti, čime kupac stiče zakonsko pravo svojine. Ovaj proces sprovodi se kod nadležnog Službenog katastra nepokretnosti na osnovu overenog ugovora i potvrde o plaćenom porezu na prenos apsolutnih prava.
Upis u katastar može obaviti kupac lično, advokat ili notar, a u poslednje vreme, notari često po službenoj dužnosti podnose zahtev za upis odmah nakon solemnizacije ugovora. Bitno je napomenuti da se upis vrši u roku od 15 do 30 dana, a vlasništvo se pravno stiče tek nakon upisa u katastar, bez obzira na potpisani ugovor.
Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5% od tržišne vrednosti nepokretnosti i plaća ga kupac, osim u slučaju kupovine novogradnje od investitora, kada se umesto poreza plaća PDV (10% za stanove do 90m², 20% za ostatak). Za mlade do 45 godina koji prvi put kupuju stan, postoji mogućnost oslobađanja od ovog poreza, ali pod jasno propisanim uslovima.
Važno je da u svim fazama pratite status upisa u katastar putem eKatastar servisa i sačuvate potvrdu o podnetom zahtevu. Nakon dobijanja rešenja, zatražite ažurirani list nepokretnosti kao dokaz da ste upisani kao vlasnik stana.
Kupovina prvog stana predstavlja važnu životnu prekretnicu koja zahteva odgovorno planiranje i temeljno razumevanje pravnih, finansijskih i tehničkih aspekata. Pravilnim informisanjem, angažovanjem stručnjaka i poštovanjem zakonskih procedura, možete izbeći najčešće greške i obezbediti sebi siguran i miran dom. Ukoliko vam je potrebna dodatna pomoć, savetovanje ili pregled dokumentacije, konsultujte se sa stručnjacima – kupovina stana je važna odluka koju vredi doneti sa potpunim poverenjem i znanjem. Za još korisnih informacija posetite naš sajt.
Foto: Jakub Zerdzicki
